Styret i Hemnes Boligstiftelse vil ikke redusere husleien til andre leietakere etter å ha tapt rettssak om leiens størrelse.
Ved årsskiftet 2020/21 innførte HBS en ny vurderingsmåte for å regulere husleien til eksisterende leietakere som hadde bodd i samme leilighet i minst tre år. Det gjør det mulig å justere til reell markedsleie, problemet i Hemnes har vært å bli enig om metode for å finne markedsleien.
Bakgrunn
HBS ble rådet av sine advokater til å gjennomføre en takst på hver eneste leilighet, men de valgte en enklere løsning, en tabell fra Statistisk Sentralbyrå, over såkalt predikert leie. De har flere tabeller, ut fra hvor sentralt leieobjektet er. Naturlig nok er det dyrere å bo sentralt i en by enn ute på landet, HBS valgte tabellen for tettsteder mellom 2.000 og 20.000 innbyggere. Det finnes også en tabell for tettsteder mellom 200 og 2.000 innbyggere, ingen tettsteder i Hemnes har 2.000 innbyggere. Ved å benytte tabellen for større tettsteder ble naturlig nok leien satt høyere, noe som førte til til dels svært store leieøkninger.
Det endte med at en leietaker, Ole-Inge Sørensen, gikk til søksmål. Etter flere runder med takstnemnd og en runde i tingretten fikk han medhold. HBS valgte å anke tingrettens dom der Sørensens husleie ble redusert fra kr 8.880 til kr 7.500. I anken ble det argumenterte for at det økonomiske omfanget av dommen ville bli langt mer omfattende enn den ene leiligheten ettersom det er sannsynlig at stiftelsen blir pålagt å regulere ned husleien til de øvrige leietakerne.
I dommen fastslås det at HBS har benyttet feil tabell for såkalt predikert leie, det burde vært anvendt tabellen for tettsted mellom 200-2.000 innbyggere, og ikke tabellen for tettsted mellom 2.000-20.000.
Ny vurdering?
Flere leietakere forteller at de har bedt om å få ny vurdering av husleien som følge av dommen, men har fått avslag – de må fortsette å betale leie som er beregnet ut fra tabellen tingretten fastslo var feil.
Vi spør styreleder Terje Ånonli og styremedlem og forretningsfører Harald Mårnes om deres tolkninger, og veien videre.
– Hvilke vurderinger har styret gjort der dere opprettholder den opprinnelige fastsettelsen?
– Dommen ble anket, men anken ble avvist fordi beløpet som angikk saken var for lavt. Lagmannsretten har ikke tatt stilling til om dommen var rett eller gal, men avvist den fordi det er under beløpsgrensen. Det gjør de fordi saken bare dreier seg om en leilighet, og det forholder styret seg til. Da får det bli opptil et nytt styre å ta stilling til dommen og videre drift av stiftelsen, sier Ånonli.
– Men retten slo jo fast på generelt grunnlag at det var anvendt feil tabell, samme tabell ble benyttet til å fastsette leien på andre leiligheter også, bør ikke dette da føre til revurdering av husleiens størrelse også på disse?
– Det blir det i så fall opp til et nytt styre å ta stilling til.
Ånonli forklarer at dommen ikke sier noe om markedsleie, og han trekker fram at det var en rekke feil i dommen med tanke på leieobjektet, og også det faktum at takstnemnden som ble oppnevnt var enig i HBS’ fastsettelse av leie.
Takstnemndens avgjørelse ble imidlertid satt til side gjennom tingrettens dom.
– Tabellen bestemmer ikke markedsleien i Hemnes. Det er markedet som bestemmer markedsleien. Markedsleien var ikke dokumentert, og om vi bygger noe nytt så blir de helt andre priser, sier Ånonli.
I regelverket for gjengs leie står det at dette er leien som betales for lignende boliger i samme område. HBS kartla aldri hva en slik markedsleie var før de innførte gjengs leie.
– Har dere fått signaler om det er andre som vurderer å gå til søksmål for å få endret husleien?
– Nei, vi har hatt to henvendelser som vi har besvart med at vi forholder oss til at rettssaken gjaldt en bestemt leilighet, sier Ånonli. Han blir supplert av Mårnes som bekrefter at de i deres svar til leietakerne avviser å betale tilbake noe husleie.
Kostbar rettssak
Saken har gått gjennom flere runder, og mens leietaker Sørensen har vært sin egen prosessfullmektig har HBS leid inn advokatbistand fra advokatfirmaet Lund & co. Dette medførte at Sørensen ikke krevde noen saksomkostninger dekket, men kommunen måtte dekke sine egne kostnader.
– Hva ble de endelige saksomkostningene i saken mot Sørensen, herunder juridisk rådgiving?
– Vi har hatt utgifter i denne saken på 329.848 kroner, forteller styrelederen.
– Er dette kun for innleid juridisk bistand, eller er det inklusive merkostnader med styre/forretningsfører?
– HBS har ikke økt styregodgjørelsen siden 2014, selv om møter pr år er doblet, HBS har til nå ikke hatt interne merkostnader gjennom styre/ forretningsfører.
– HBS har gjennom de siste fem år samlet gått med et overskudd på 11,2 millioner kroner, og har en egenkapital på 26,9 millioner kroner. Det er få selskap i Hemnes som kan vise til en lignende lønnsomhet, er ikke denne lønnsomheten i strid med vedtektene der profitt ikke er formålet?
Forretningsfører Mårnes er enig i tallenes størrelser, men påpeker at de har hatt ekstraordinære gevinster som følger av salg av bygninger.
– Ser vi bort fra gevinstene har vi i gjennomsnitt gått med 1 million i overskudd. Om vi sammenligner med andre boligstiftelser er dette ikke så veldig mye. Vi har meget god soliditet, og det er en bra ting. Vi bør ha et overskudd som dekker de årlige avdragene på lån, disse er på 2,5 millioner, forklarer Mårnes.
Lav belåning
– HBS har svært lav gjeld i forhold til eiendelene, er det ikke slik at dere har betalt ned mye på gjeld istedenfor å betale ned over litt flere år og heller benytte de frigjorte midlene til økt vedlikehold?
– Vi kan nok enkelte år ha betalt ned litt mer, men når vi selger en enhet som har gjeld må denne innfris ut over ordinært avdrag. Vi har så god soliditet at vi kan ta opp nye lån slik at vi kan finansiere ombygginger eller påkostninger, men jeg mener at vi ikke bør ta opp lån til vedlikehold. Vedlikehold skal utgiftsføres, og da vil vi gå med stort underskudd om vi låner mange millioner og bruker det til vedlikehold, forklarer Mårnes.
Det er nettopp denne metoden som mange eiendomsselskap og huseiere benytter seg av, de låner for å vedlikeholde for å bringe boenheter opp til dagens standard. De norske regnskaps- og skatteregler gjør at enhetene står bokført til opprinnelig verdi selv om markedsprisen på boliger og leiligheter stiger hvert år. Samtidig får de utgiftsføre vedlikeholdet, noe som gjør at de slipper unna skatt. Når de så selger boenheten, må differansen mellom opprinnelig kjøpesum og salgssum beskattes.
Svak likviditet
– Likviditeten vår er dårlig, da vi ventet på utbetaling av et lån fra banken måtte vi låne penger fra Hemnes kommune i noen dager, sier Mårnes, og bekrefter at noe av løsningen kan være å selge unna deler av boligmassen.
– Vi bruker nå litt over to millioner årlig på vedlikehold, og jeg er ikke trygg på at det er nok. Skal vi bruke enda mer får vi enda dårligere resultat.
HBS har flere ganger forklart at behovet for økt vedlikehold er årsaken til husleieøkningen, og at selskapet ikke har penger på bok. Ånonli avviser imidlertid at dette er eneste bakgrunn for innføringen av gjengs leie.
– Det er masse årsaker til dette. Det første er rettferdighetsprinsippet, der de eldre har betalt 270-280.000 mer enn andre siden 2014. Derfor ble omsorgsboligene stort sett skjermet fra denne økningen. HSB har ikke gjort det de skulle, med å ha tidsbestemte kontrakter slik det står i vedtektene. Nye avtaler blir nå både behovsprøvd og tidsbegrenset, sier Ånonli.
Årsaken til at de som har bodd lenge i samme leilighet har fått lavere husleie enn de som nylig flyttet inn er at leieavtalene har vært justert med økningen i konsumprisindeksen. Når leieprisene øker langt mer enn denne indeksen blir spriket økt år for år.
Nye prosjekt på is
– Vurderer HBS nye byggeprosjekt?
– Styret hadde en gjennomgang av alle boliger før denne saken med gjengs leie dukket opp for et par år siden. Det ble diskutert både nedsalg til det private markedet og nybygg. Alt dette er satt på vent fordi dette har tatt masse ressurser. Nå blir det opptil det nye styret å ta stilling til dette. Tilskuddene fra Husbanken til leiligheter for vanskeligstilte er økt en del. Nå er det ikke slik at vi må bygge nytt, det er også mulig å kjøpe eksisterende boliger å stille til disposisjon for vanskeligstilte for å få tilskudd, men dette er altså opp til det nye styret.
– Du henviser til det nye styret, da saken opprinnelig var oppe i kommunestyret var dere innstilt på gjenvalg, gjelder det fortsatt?
– Det skal behandles i kommunestyret 22. september, det er opp til kommunestyret å kartlegge hvem som vil sitte, og velge styre, avslutter Ånonli og Mårnes.