I fjor innførte Hemnes Boligstiftelse (HBS) gjengs leie for sine utleieobjekter, noe som førte til at svært mange av leietakerne fikk store husleieøkninger. En av leietakerne ba til slutt retten om å ta stilling til de nye husleiesatsene, og nå har dommen falt.
Da HBS tok sine grep fikk Ole-Inge Sørensen en husleieøkning på 15 prosent, og betalte fra årsskiftet 2020/2021 kroner 8.880 per måned. For andre leietakere var økningen på 30 prosent, og enkelte har også fått nok ei husleieøkning fra og med 1. januar i år
HBS valgte ved justeringen å benytte tabellen som gjelder for steder fra 2.000 – 19.999 innbyggere, mens tingretten sier at det er tabellen som gjelder for steder med 200 til 1.999 innbyggere som skulle vært brukt som grunnlag for regulering etter gjengs leie i Hemnes kommune.
HBS har drøyt 100 leiligheter, men det er uklart hvor mange som i forbindelse med endring av beregningsmetode har fått en slik kraftig leie-økning. Dersom de fleste har fått det som etter tingrettens dom kan sees som ugyldige økninger på omkring 1.500 kroner per måned, vil det kunne resultere i et inntektstap for HBS på 1,8 millioner per år.
Lettet
Sørensen forteller at han er både glad og lettet etter at den 15 måneder lange saken nå ser ut til å ha nådd en ende.
– Jeg hadde innerst inne ikke trodd at jeg skulle vinne saken, men så gjorde jeg altså det, sier en lettet Sørensen.
– Det kjennes veldig godt, det må jeg innrømme, sier han.
– Det som er det fine i dommen, er at Helgeland tingrett ved dommerfullmektig Sindre Forbergskog poengterer at tabellen som HBS har benyttet for å sette gjengs leie, der hele kommunen er sett som ett leiemarked, er feil å bruke. Det dommeren sier er at man må se Hemnes kommune som fem tettsteder, og da må man gå på tabellen under, forteller han.
– Og det vil jo si at husleien min per i dag er ulovlig, og jeg mener også at dette betyr at alle husleiene HBS nå opererer med er ulovlige, fortsetter han.
– Etter min mening må HBS nå gå inn i saken og rette opp husleiesatsene til alle sine leietakere som er regulert etter gjengs leie. Dommen i saken slår fast at de har brukt feil tabell, sier han videre.
– For min egen del så er jeg kjempelettet nå, men jeg håper jo at HBS nå gjør noe med sine vurderinger, legger han til.
Mye penger
Sørensen forteller at han er spent på hva som nå vil skje videre.
– Da jeg var i møte med rådmannen i fjor sommer, sa han at dersom saken gikk i min favør, så skulle han og ordfører sette seg ned sammen med boligstiftelsen og se på helheten i dette. Så da går jeg ut fra at de gjør det, sier han.
– Om de justerer ned leiesatsen for alle de som har fått justering etter gjengs leie med feil tabell, vil de fleste ha krav på å få omkring kroner 16.000 tilbakebetalt, i tillegg til at husleiene skal settes ned med omkring 1.500 kroner per måned, fortsetter han.
– For mange av leietakerne er det snakk om mye penger, legger han til.
– Nå er det selvsagt slik at denne dommen gjelder kun for min leilighet, men i og med at tingretten svart på hvitt har sagt at HBS har benyttet feil tabell, vil jeg tro at de kan risikere et massivt søksmål dersom de velger å justere kun min leiesats. Det vil jo nå ikke være noe problem for resten av leietakerne å gå til sak mot boligstiftelsen, for nå foreligger det jo en dom som jeg mener vil skape presedens, fastslår Sørensen.
– Det kan selvsagt være at HBS velger å anke dommen, men jeg tviler vel egentlig sterkt på det, sier han.
Saksgangen
Fra rettspapirene fremgår det at Sørensen klagde på husleieøkningen 21. desember i 2020. HBS tok ikke klagen til følge i sitt svar 16. februar 2021, og den 22. februar 2021 ba Sørensen om at Rana tingrett oppnevnte takstnemnd for å avgjøre tvisten i henhold til husleieloven § 12-2. HBS var enig i at saken kunne avgjøres ved takstnemnd, og Helgeland tingrett oppnevnte takstnemnd ved kjennelse 12. juli 2021. Denne takstnemnda besto av eiendomsmegler Elin Langfjell Møgster og takstmennene Terje Haugsnes og John-Roger Hansen. Deres avgjørelse forelå 17. november 2021, hvor takstnemnda i likhet med HBS kom til at korrekt leiepris for eiendommen vil være 8.880 kroner per måned.
I domsavsigelsen kan man videre lese at Sørensen brakte saken inn for Helgeland tingrett ved stevning etter husleieloven § 12-2 tredje ledd. Hemnes boligstiftelse innga tilsvar 22. desember 2021. Rettsmøte til muntlig sluttbehandling ble gjennomført 9. mars 2022.
Saksøker Ole Inge Sørensen argumentert i korte trekk med at den nye husleien var for høy, og ikke i tråd med gjengs leie på stedet. Han mente at det ved vurderingen måtte ses hen til lignende husrom «på stedet», og at stedet er Korgen i Hemnes kommune. Sørensen mente også at sammenligningen med leieprisene i Rana kommune, ga et for høyt prisnivå.
HBS på sin side argumenterte blant annet med at endringen til gjengs leie var i tråd med husleieloven, og at fastsettelsen av gjengs leie innebærer et element av skjønn. De mente at takstnemndas vurdering av sammenlignbare husrom var i samsvar med fremgangsmåten loven tillater og som departementet legger opp til.
HBS mente også at Hemnes kommune må anses som ett leiemarked, og at det videre sammen med Rana, Vefsn og Hattfjelldal kommune må regnes som én arbeids- og boregion/ett leiemarked.
Rettens vurdering
Partene i denne saken var altså uenige om «stedet» skal anses å være Korgen eller Hemnes kommune, eventuelt også tilstøtende kommuner. Helgeland tingrett vurderer det slik at leienivået i byer som Mo i Rana eller Mosjøen ikke kan sies å være sammenlignbare områder for det området Sørensen leier i.
I domspapirene står det at Sørensen har lagt frem en oversikt som skal vise husleien i flere leieforhold, hvor leieobjektene er i nærheten av boligen Sørensen leier. Det er imidlertid ikke fremlagt informasjon om hvor store leieobjektene er. Hemnes boligstiftelse har anført at det er relevant å se hen til leienivået i hele Hemnes kommune, men det er ikke lagt frem noen undersøkelser som viser hva leienivået for tilsvarende boliger i Hemnes kommune er.
Retten tar etter dette utgangspunkt i leiemarkedsundersøkelsen fra Statistisk Sentralbyrå (SSB) ved vurderingen.
Ved anvendelsen av leiemarkedsundersøkelsen, tar retten utgangspunkt i prissonen «tettsted med 200 – 1.999 innbyggere». Hemnes boligstiftelse og takstnemnda har benyttet prissonen «tettsted med 2.000 – 19.999 innbyggere». Etter rettens syn blir dette feil prissone, uavhengig av om «stedet» må anses å være Korgen eller Hemnes kommune. Sørensens bolig ligger i tettstedet Korgen, som har en befolkning på under 2.000 innbyggere.
I henhold til SSBs tettstedsdefinisjon består Hemnes kommune av flere mindre tettsteder. Hvert av disse tettstedene har innbyggertall på under 2.000 innbyggere.
Når det gjelder leilighetens vedlikeholdsbehov, mener retten at dette ikke får betydning for beregningen av gjengs leie. I den grad boligen har bruk for vedlikehold, er dette noe utleier plikter å gjennomføre etter husleieloven § 5-3.
Retten har kommet til at Ole-Inge Sørensen har vunnet saken, men at han ikke har fått medhold fullt ut, da retten har kommet til at husleien skal være 500 kroner høyere enn det Sørensen har lagt ned påstand om. Beløpet er imidlertid klart nærmere Sørensens påstand enn det Hemnes boligstiftelse har lagt til grunn, og er lavere enn beløpet Sørensen betalte i husleie før kravet om regulering til gjengs leie ble fremsatt. Sørensen har videre fått medhold i kravet om tilbakebetaling av ulovlig husleie på 19.320 kroner. Etter rettens syn har Sørensen fått medhold i det vesentlige.
Dommen
Onsdag 30. mars ble det avsagt dom, og domsslutningen lyder i sin helhet som følger:
«1. Månedlig husleie for Markusmoveien 24 A skal være 7.500 – syvtusenfemhundre – kroner per måned fra 1. februar 2021.
- Hemnes boligstiftelse tilbakebetaler ulovlig husleie på 19.320 – nittentusentrehundreogtjue – kroner, med tillegg av forsinkelsesrente fra betaling av husleie skjedde og til tilbakebetaling skjer, innen to uker fra forkynnelsen av denne dommen.
- Hemnes boligstiftelse betaler kostnadene til takstnemnd.
- Partene dekker sine egne sakskostnader.»
- https://avisahemnes.no/2022/04/hva-skjer-med-husleia-na-hbs/
