Med bakgrunn i et ønske om å øke inntektene med minst en halv million har Hemnes Boligstiftelse (HBS) i mange år lett etter en mulighet for å øke husleiene.
Valget falt på «gjengs leie». Gjengs leie er et uttrykk for gjennomsnittlig leiepris på samme type leiligheter i et begrenset geografisk område.
De fleste er kjente med at noen områder er mer attraktive enn andre, noe som enklest kan avleses i kvadratmeterprisen som oppnås ved omsetning av boliger. Det er til dels betydelige prisforskjeller internt i Hemnes, og mellom Hemnes og Rana. Det samme gjelder i leiemarkedet, en utleier oppnår ikke samme pris på en gammel leilighet eller en som ligger usentralt sammenlignet med en nyere i sentrale strøk. Det er trolig dette som har gjort at innføringen av gjengs leie har tatt så lang tid.
Avisa Hemnes har krevd innsyn i styrets sakspapirer og protokoller for å følge prosessen fram til innføringen av gjengs leie fra 1. januar 2021. Jobben med å få ut papirene har vist seg å bli langt mer utfordrende enn forventet, selv etter pålegg fra Statsforvalteren i Nordland har ikke AH ikke mottatt dokumentene for 2020, mens de har valgt å sladde deler av dokumentene fra 2018.
HBS orienterte sine leietakere allerede i juni 2016 om at de ønsket å innføre gjengs leie. I styrets protokoller for 2017 er saken behandlet en rekke ganger, og det ble innhentet råd fra advokatfirmaet Lund & Co.
Anbefaler individuell takst
I et notat fra Lund & Co 23. oktober 2017 skriver de:
«Forbeholdet knytter seg til at vi har manglende kunnskap om hvilken metode eller fremgangsmåte HBS har benyttet for å finne frem til sjablongene som danner grunnlaget for hva som er «gjengs leie». Så vidt vi har fått opplyst, har styret gjort dette arbeidet uten å innhente ekstern bistand. Vår anbefaling her er at styret engasjerer en takstmann for å få kvalitetssikret justeringen til gjengs leie. En slik fremgangsmåte er etter vårt syn godt egnet for å unngå eventuelle etterfølgende tvister med leietakere.»
Advokaten presiserer at markedsleie er det man kan oppnås i markedet, gjengs leie er gjennomsnittet i markedet. I Lund & Cos råd trekkes det stadig fram at det anbefales å bruke eksterne takstmenn for å fastsette husleien, og om man ikke blir enige kan man benytte en takstnemnd.
Lund & Co skriver videre at for å finne et gjennomsnitt i markedet må man ta med alle utleieenhetene, også stiftelsens:
«Det er videre av betydning at stiftelsen er utleier i mange enkeltstående leieforhold. Prisene som gjelder i alle de øvrige leieforholdene stiftelsen er part i må derfor inngå i beregningen for hva som er gjengs leie ved tilpasning av prisen til den enkelte utleiebolig. Dette vil nok innebære at hva som er «gjengs leie» blir noe lavere enn hvis det ikke tas hensyn til andre leieforhold som stiftelsen er part i, dersom det er slik å forstå at de gjeldende prisene er lave.»
Da styreleder redegjorde i kommunestyret for innføringen av gjengs leie fortalte han at de hadde innhentet råd fra advokater, men han kommenterte ikke om de hadde fulgt rådene.
Også i 2018 behandler styret saken flere ganger, men HBS har nå valgt å sladde alt av råd de mottar fra Lund & Co. I et sammendrag skriver styret at det fortsatt er viktig med individuell behandling av hver leilighet med ekstern takstmann. Først i november blir tabellen med predikert leie nevnt. «Problemet» med ulik standard mellom de ulike leilighetene som kommer fra ulike tidsperioder er også borte, i sakspapirene kan vi lese at det tas ikke stilling til slitasje på boliger, men forutsettes løpende vedlikehold opprettholder standard og funksjonalitet.
I 2019 kan det synes som om gjengs leie er helt avglemt. Det framkommer merkelig nok ikke en eneste gang i sakspapirene AH har fått tilgang til, og sakspapirer fra 2020 har stiftelsen fortsatt ikke utlevert.
Fulgte ikke rådene
Da gjengs leie ble innført valgte HBS å se helt bort fra rådene om ekstern takstmann og differensiering mellom ulik standard og beliggenhet. De benyttet istedenfor en tabell fra Statistisk sentralbyrå over såkalt predikert leie for tettsteder mellom 2.000 og 20.000 innbyggere. Det finnes også en tabell for tettsteder mellom 200 og 2.000 innbyggere, men HBS argumenterte med at Hemnes kommune burde ses på som et tettsted. I denne tabellen kan man så finne leiesatser for ulike størrelser og antall rom. Dette er gjennomsnittet av leiligheter av ulik standard og ulik beliggenhet. Gjengs leie er som tidligere nevnt leiligheter med lik standard og lik beliggenhet.
Ved fastsettelsen av leiesatsene for 2021 benyttet HBS seg av tabellen for 2019 ettersom 2020-tallene ikke var klare. De valgte deretter å plusse på økningen i konsumprisindeksen for 2020.
Når tallene for predikert leie for 2020 ble tilgjengelig viste de en nedgang, og ikke en oppgang målt opp mot 2019. Dermed har leietakerne blitt belastet med noen tusenlapper for mye i husleie for 2021, om den valgte metoden skal følges. Dette vil utgjøre et inntektstap for stiftelsen på 200-300.000.
Vi har stilt styreleder og forretningsfører følgende spørsmål:
– Hva er årsaken til at dere valgte en helt annen løsning enn Lund & Co i 2017 gjentatte ganger trakk fram som den beste løsningen?
I reguleringen av husleiesatsene har HBS benyttet en tabell for tettsteder inntil 20.000 innbyggere, og ikke tabellen for tettsteder inntil 2.000 innbyggere. De benyttet en tabell for 2019, og så plusset på økningen i konsumprisindeksen (KPI) for 2020 med 0,9 prosent.
– Når dere innførte gjengs leie forlot dere en regulering ut fra KPI. Nå er tallene for predikert leie for 2020 tilgjengelig, de viser en nedgang, og ikke en oppgang målt opp mot 2019. Vil dere gjennomføre tilbakebetaling av for mye innkrevd leie med tilbakevirkende kraft?
Takstnemnda som har gitt HBS medhold i sin fastsettelse av husleie har sammenlignet med prisene i Rana, men har også pekt på at pris avhenger av standard og beliggenhet.
– HBS har ikke tatt hensyn til verken standard eller beliggenhet i vurdering av husleie, kun antall kvadrat og antall rom. Vurderer dere å endre denne praksisen?
– Boligprisene i Hemnes er ifølge aktører i markedet 43 prosent lavere enn i Rana. Hva er årsaken til at dette ikke bør gjenspeiles i leiesatsene?
Styreleder i HBS, Terje Ånonli, har i en e-post valgt ikke å svare på spørsmålene, og men kommer med følgende kommentar:
– Prosessen har pågått i flere styrer med mange styremedlemmer over flere år. Ulike metoder til å beregne seg frem til husleie er diskutert og vurdert. Takstnemnda som er opprettet av tingretten nå har fattet vedtak i saken etter bestemmelsene i § 12-2. Takstnemnda som består av to takstmenn og en eiendomsmegler er kommet frem til samme husleie som HBS. Beslutningen som Takstnemnda er kommet frem til er HBS enige i, kommentarer utover dette har vi ikke.
