Samtlige eksperter tror boligprisene vil stige i 2021. Spørsmålet er bare hvor mye.
På denne tiden i fjor trodde de fleste eksperter på en moderat boligprisvekst i 2020. Eiendom Norges prognoser tilsa en oppgang på 3 prosent for landet som helhet, og 5 prosent for Oslo.
Så kom pandemien, og med den rekordlav rente og rask boligprisvekst. De siste 12 månedene har boligprisene steget med hele 8 prosent for landet som helhet, og 10 prosent i Oslo.
– Ingen har truffet med sine prognoser for boligmarkedet i 2020, noe som skyldes at nullrentebeslutningen fra Norges Bank den 7. mai var umulig å forutsi, sa administrerende direktør i Eiendom Norge, Henning Lauridsen, da Eiendom Norge lanserte sine prognoser for 2021.
Lave renter bidrar til at samtlige eksperter tror på videre prisvekst i 2021. DNB Markets forventer at boligprisene går opp like mye i 2021 som i 2020, med 8 prosent. Norges Bank har anslått at boligprisene stiger med 6,7 prosent i 2021, mens SSBs analytikere ser for seg en noe mer moderat boligprisvekst på rundt 4 prosent.
Eiendom Norge tror på en oppgang på 7,5 prosent for landet som helhet, med en noe sterkere prisvekst i Oslo.
– Slik det står nå, forventer vi en rekordsterk oppgang i boligprisene i første halvår 2020. Utover høsten tror vi på en moderat utvikling, som normalt i boligmarkedet for andre halvår, sier Lauridsen.
Renten avgjør
Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL) tror på en mer beskjeden prisoppgang på 3 prosent i 2021.
– Det er liten tvil om at det er hett i boligmarkedet nå. Men mye tilsier at prisveksten vil dempes i 2021, sier sjeføkonom i Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL), Christian Frengstad Bjerknes.
– For det første tror vi renten kommer til å settes opp raskere enn det Norges Bank hittil har anslått. Norsk økonomi går bedre enn fryktet, og en vaksine er på vei. Jeg tror renten vil gå opp allerede i 2021, sier han.
Ifølge Norges Banks prognoser, vil styringsrenten først gradvis heves fra første halvår i 2022.
Også Lauridsen antyder at rentehevingene kan komme tidligere enn dette.
– Et usikkerhetsmoment i 2021 er om Norges Bank vil heve renten tidligere, da en for sterk boligprisvekst skaper risiko for finansiell ustabilitet. Etter vårt syn bør Norges Bank vurdere å sette opp renten tidligere, sier Lauridsen.
Også SSBs prognoser tilsier en renteoppgang i 2021.
Boliglånsforskriften bremser
Boliglånsforskriften videreføres uten endringer. Boliglånsforskriften legger føringer for hvor mye du kan få i boliglån. Blant annet sier forskriften at du må ha 15 prosent egenkapital og kan låne maks fem ganger inntekt.
– En annen faktor som bidrar til å dempe boligprisveksten, er boliglånsforskriften. Da koronakrisen kom, fikk bankene mulighet til å avvike fra boliglånsforskriften i 20 prosent av tilfellene. Det bidro i seg selv til å øke prispresset, sier Frengstad Bjerknes.
I fjerde kvartal ble fleksibilitetskvoten igjen strammet inn til 10 prosent, noe Frengstad Bjerknes tror vil bidra til å demme opp for ytterligere boligprisvekst.
En tredje faktor han mener taler for en moderat prisvekst, er god fart i boligbyggingen.
– Det snakkes mye om boligmangel i Oslo, men på landsbasis bygges det mange nye boliger, sier Frengstad Bjerknes, og legger til at knapphet på boliger i Oslo kan bidra til at trykket på etterspørselen vil bli større i hovedstaden enn i resten av landet.
Oslo øker mest
Også sjeføkonom i Prognosesenteret, Nejra Macic, tror prisveksten i Oslo fremdeles vil bli sterkere enn i resten av landet.
– I Oslo ser det vanskeligere ut å øke boligbyggingen selv om prisveksten er sterk. Oslo vil fortsatt preges av en lavere tilbudsside fremover, det vil ferdigstilles færre nye boliger enn det beregnede demografiske behovet er, påpeker hun.
Også enkelte andre byer har hatt en særlig sterk prisvekst i 2020, deriblant Bodø, hvor prisveksten var omtrent på samme nivå som i hovedstaden.
– Den sterke prisveksten i Bodø har ført til at etterspørselen etter nye boliger har økt, og igangsettingen i kommunen har hittil i år tredoblet seg sammenlignet med 2019. Etter hvert som disse boligene ferdigstilles utover 2021 og 2022, vil prisutviklingen i Bodø bli svakere, forklarer hun.
Hun opplyser at kommunen i Norge med den sterkeste nettoinnflyttingen per tredje kvartal 2020 var Trondheim, samtidig som igangsettingen av nye boliger falt med 22 prosent sammenlignet med samme periode i fjor.
– Det kan indikere at det blir økt prispress i Trondheim i 2021-2022, påpeker hun.
Prognosesenteret tror prisveksten på både boliger og fritidsboliger vil være positiv i 2021, men ikke fullt så positiv som i 2020.
– Mye vil avhenge av hva som skjer med korona, når den norske befolkningen blir vaksinert, og når samfunnet kan åpnes helt opp. Og ikke minst når første renteøkning kommer, forklarer Macic.
Folk tror på prisvekst
Også folk flest tror på fortsatt boligprisvekst. NBBL gjennomfører en månedlig spørreundersøkelse kalt boligmarkedsbarometeret. Ifølge barometeret for desember tror bare 7 prosent at boligprisene vil falle det neste året. 51 prosent tror at boligprisene vil stige videre, mens 33 prosent tror de blir om lag uendret.
Ser man på boligprisene på litt lengre sikt, tror Frengstad Bjerknes på lavere prisvekst.
– Boligprisene har i mange år fått hjelp av stadige rentekutt. Det vil man ikke klare å gjenta i årene framover, påpeker han.
